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Julian Reymond, qu’est-ce que Realstone?

Realstone est une direction de fonds de placement qui gère plus de 4.2 milliards de francs d’actifs immobiliers en Suisse, essentiellement résidentiels. Une bonne partie de notre clientèle sont des caisses de pension, mais nous nous adressons aussi aux particuliers. Nous créons de la valeur en investissant l’argent qui nous est confié dans la rénovation du parc immobilier que nous gérons et dans des nouveaux projets de constructions. En contrepartie, nous reversons les revenus locatifs à nos investisseurs sous forme de dividendes. Notre objectif est d’être le gestionnaire d’actifs immobiliers le plus durable, le plus innovant et le plus performant de Suisse, pour nos investisseurs et pour nos locataires.

Quelles sont les valeurs de Realstone?

Les valeurs de Realstone sont assez simples: un fort esprit d’équipe, une grande précision et une excellence à toute épreuve. Ces valeurs helvétiques soutiennent notre philosophie d’investissement nommée «Real impact», qui consiste à agir de manière responsable et durable, en donnant du sens à chacune de nos actions pour qu’elles aient un impact réel. Car pour nous la durabilité et le bien-être des locataires sont centraux dans la gestion, la construction et la rénovation de nos immeubles.

Comment se traduit concrètement ce souci de durabilité?

Nous nous sommes engagés à réduire les émissions de CO2 de notre parc immobilier en dessous de 20 kg/m2/an d’ici 2031 afin d’atteindre à terme la neutralité carbone. Pour y parvenir, outre le remplacement de toutes les chaufferies au mazout ou au gaz par des systèmes alimentés par des énergies renouvelables et la réfection de l’enveloppe des immeubles, nous explorons aussi des solutions innovantes. Nous avons par exemple été les premiers à installer des compteurs individuels dans les nouveaux logements pour informer les locataires de leurs consommations énergétiques. A Horgen (ZH), le chauffage de notre projet de 444 logements est entièrement exempt d’émissions de CO2 grâce à la réutilisation de la chaleur émise par un datacenter voisin. Nous installons également des panneaux photovoltaïques sur nos toits afin de fournir de l’électricité propre.

Les investissements dans la durabilité sont-ils profitables aux investisseurs?

Certainement! Nous avons planifié sur dix ans nos investissements dans la réduction des émissions de CO2. La future loi fédérale sur le climat, l’innovation et l’énergie – soumise à votation en juin prochain – fixe une réduction des gaz à effet de serre de 100 % d’ici 2050 pour le secteur du bâtiment. Plus on anticipe ces investissements, plus on aura le temps de lisser leur amortissement sur les années à venir afin de maintenir des dividendes stables. Quelqu’un qui investit dans l’un de nos fonds aura donc aussi un impact en termes de réduction d’émissions de CO2.

Qui peut investir et quels sont les avantages à investir dans des fonds immobiliers plutôt que d’être propriétaire d’immeubles en détention propre?

Grâce aux fonds immobiliers, tout le monde peut investir dans la pierre pour quelques centaines de francs. Le premier avantage est fiscal: des porteurs de parts privés qui investissent dans nos fonds sont exonérés d’impôts sur les dividendes reçus et sur le capital investi. Ensuite, la liquidité de l’investissement facilite la succession. Par exemple, un investissement d’un million composé de parts à 100 francs est plus facile à diviser qu’un immeuble de la même valeur, ce qui évite de nombreux tracas pour les héritiers. Enfin, les risques liés à la vacance sont réduits grâce à une plus grande diversification des biens. Les revenus sont stables puisque nous percevons des loyers dont le volume total augmente grâce à notre gestion active en matière de rénovations et densification des immeubles, sans parler d’une éventuelle croissance possible en lien avec le retour de l’inflation et des taux d’intérêt en hausse. En outre, cela comporte aussi l’avantage de ne pas devoir s’occuper de la gestion d’un immeuble, surtout que la transition énergétique peut vite représenter un casse-tête pour un propriétaire qui n’aurait pas les compétences techniques ni les capacités financières pour la mener.

Après 50 ans, est-il trop tard pour investir?

Il n’est jamais trop tard! Mon conseil est d’investir à moyen/long terme. L’objectif d’un fonds immobilier n’est pas du « day-to-day trading », mais bien un investissement sur une dizaine d’années. En Suisse, l’immobilier a toujours été une valeur refuge. De plus, il est indexé à l’inflation et au taux d’intérêt, ce qui permet de suivre leur évolution au lieu de la subir. Enfin, une nouvelle opportunité intéressante se profile pour les propriétaires privés qui réfléchissent à simplifier leur succession ou dont l’immeuble est concerné par la transition énergétique. Avec la FINMA, nous discutons actuellement de la possibilité de faire des apports en nature, aussi nommés swaps, c’est-à-dire de permettre à une personne de céder son bien immobilier à un fonds contre un certain nombre de parts de celui-ci. La loi le permet, nous sommes simplement en train de le mettre en place dans nos contrats de fonds pour que cela soit faisable dans les prochains mois.

Au cours des derniers mois, le fonds Realstone RSF s’est séparé de deux immeubles commerciaux. Le premier, sis à la Flüelastrasse 6-12 à Zurich, a été vendu pour CHF 42.75 millions, générant un gain en capital de CHF 16.49 millions avant impôts. Le second, situé à la Albulastrasse 57 à Zurich, a été vendu pour CHF 14.09 millions, permettant de réaliser un gain en capital de CHF 2.25 millions avant impôts. Dans le même temps, le fonds a également cédé deux immeubles résidentiels de faible volume à la Bahnhofstrasse 34 à Amriswil (TG) et à la Badstrasse 8 à St-Gall (SG), pour une valeur totale de CHF 7.00 millions.

Le résultat de ces transactions témoigne de la qualité et de l’attractivité du parc du fonds Realstone RSF. Le produit des ventes a permis de rembourser une partie de la dette et de financer les projets de développement en cours. Le gain en capital sera quant à lui partiellement distribué aux investisseurs. A noter que l’ensemble de ces opérations s’est fait dans le dernier trimestre de l’exercice comptable, ce qui a permis d’encaisser les revenus sur la majeure partie de l’exercice clôturant fin mars 2023.

Durant la même période, le fonds Realstone RSF a enregistré la livraison de nouveaux immeubles à la Neugasse 19-35 à Horgen (ZH), à la Route de Chippis 68-70 à Sion (VS) et à la Rue de la Paix 5 à Gland (VD) ainsi que la surélévation de la Rue du Bugnon 6-8-10 à Lausanne (VD), pour un état locatif cumulé de CHF 5.25 millions. Ces livraisons permettent de compenser les ventes précitées en conservant un état locatif stable afin de maintenir la contribution au dividende. Elles participent également au rajeunissement du parc immobilier du fonds Realstone RSF et à la réduction de ses émissions moyennes de CO2.

Les ventes progressives d’actifs commerciaux et les livraisons échelonnées de nombreux projets d’habitation s’inscrivent dans la stratégie du fonds Realstone RSF de renforcer son exposition à l’immobilier résidentiel. Ainsi, à la suite de ces diverses transactions, le revenu effectif d’origine résidentielle représente 64.30% du produit pour un objectif fixé à 70% d’ici 2025. Afin d’accélérer cette transition, la Direction du fonds évalue la prochaine cession d’autres actifs commerciaux.

Realstone Immobilier Résidentiel Suisse - RIRS: Factsheet Q4 2022

• Fortune totale du fonds: CHF 1'387.90 millions (+6.77% sur 6 mois)

• Valeur nette d’inventaire (VNI): CHF 225.28 par part

• Rendement de placement: 6.62% sur la période

• Revenus locatifs: +3.00% par rapport au 1er semestre de l’exercice 2021-2022

• Entrée en force de 4 permis de construire

• Installation de 3 centrales photovoltaïques, puissance totale 190.98 kWc

La première moitié de l’exercice 2022-2023 du fonds Solvalor 61 a vu sa fortune totale atteindre CHF 1’387.90 millions au 31 décembre 2022, soit une croissance de 6.77% sur 6 mois. Cette progression s’explique principalement par la revalorisation de l’ensemble du parc immobilier ainsi que par l’acquisition d’un immeuble de 20 appartements à la Rue de Jaman 1-3/William-Thomi 2 à Clarens (VD) pour CHF 12.25 millions. Ce bien, doté d’une réserve locative de plus de 50%, est localisé au centre-ville à proximité de toutes les commodités et en parfaite adéquation avec les caractéristiques de qualité du parc immobilier de Solvalor 61.

Le rendement de placement sur les 6 mois de la période sous revue est de 6.62%. La valeur nette d’inventaire s’élève à CHF 225.28 par part au 31 décembre 2022.

Progression des revenus locatifs et résultat net stable

Au 31 décembre 2022, le fonds Solvalor 61 enregistre un résultat semestriel net de CHF 14.24 millions, stable par rapport au 1er semestre de l’exercice précédent. Le travail effectué pour réduire la vacance ainsi que le succès de la commercialisation des immeubles du Chemin Falconnier 33 à 39 et de l’Allée de la Petite Prairie 16-18 à Nyon (VD) ont permis de réduire les pertes sur loyer de 59.03% à CHF 0.47 million. Cette baisse de la quote-part de perte sur loyer à 1.55% et la croissance organique de l’état locatif de 0.65% génèrent une augmentation des revenus locatifs de 3.00% par rapport au 1er semestre de l’exercice 2021-2022, pour atteindre CHF 30.35 millions.

Du côté des charges, la hausse des taux d’intérêt sur le dernier trimestre de l’année civile est partiellement compensée par la réduction des frais liés aux immeubles. Le total des charges est tout de même en légère hausse, notamment du fait de la hausse de la charge fiscale sur le parc genevois et de l’avancée des projets de construction et de rénovation.

Quatre nouveaux permis en force

Les performances solides et la bonne santé du fonds Solvalor 61 lui permettent de poursuivre son programme de création de valeur durable à travers la densification et l’amélioration des performances énergétiques du parc immobilier. Dans cette optique, quatre nouveaux permis de construire sont entrés en force.

Les deux premiers, délivrés en fin d’année dernière, permettront la création de 6 appartements supplémentaires sur les immeubles de l’Avenue Victor-Ruffy 12 et 14 à Lausanne ainsi qu’une rénovation complète de leur enveloppe afin d’en améliorer les performances énergétiques. Le rendement brut projeté de la surélévation, livrée au 2ème semestre 2024, est de 4.57% pour un coût estimé à CHF 1.96 million.

Le troisième permis, octroyé en décembre 2022, permettra la création de 6 nouveaux logements grâce à la surélévation de l’immeuble du Chemin de Chandieu 22 à Lausanne dont la livraison est prévue pour la fin 2024. L’investissement de CHF 2.30 millions générera un rendement brut de 5.44%. En plus de la rénovation complète de l’enveloppe, ces travaux seront mis à profit pour transformer une surface commerciale au rez-de-chaussée en 3 appartements.

Le dernier permis obtenu concerne l’immeuble du Chemin Gilbert-Trolliet 10-12 à Genève, où 12 appartements seront créés sur les deux étages supplémentaires, générant à terme un état locatif additionnel de CHF 0.36 million pour un rendement brut de 5.84%. De plus, l’enveloppe sera rénovée selon les standards de haute performance énergétique (HPE) genevois.

Des chantiers qui avancent

A l’Avenue Sainte-Luce 9 à Lausanne, les derniers travaux de construction du nouvel immeuble sont en cours. Sa livraison est prévue d’ici la fin de l’année et la commercialisation des 40 appartements sera lancée prochainement. Avec un coût de CHF 34.5 millions et un état locatif prévisionnel de CHF 1.35 million, le rendement brut attendu est de 3.90%.

Les travaux de démolition et reconstruction d’un immeuble répondant aux standards Minergie-A-ECO, composé de 15 logements à l’Avenue Victor-Ruffy 75 à Lausanne se poursuivent, avec une livraison prévue pour début 2024. L’état locatif supplémentaire généré après cette reconstruction sera de CHF 0.32 million, pour un rendement brut de 3.80%.

Trois autres chantiers concernant des surélévations et des rénovations d’enveloppes sont en cours à la Rue des Asters 18-20 et à la Rue des Voisins 5 à Genève ainsi qu’à l’Avenue Floréal 12-14/Rue Voltaire 7 à Lausanne pour un total de 31 logements supplémentaires. Ceux-ci généreront au total un état locatif supplémentaire de CHF 0.72 million.

Centrales photovoltaïques installées et réduction des émissions CO2

En ligne avec les objectifs de durabilité du fonds Solvalor 61, 3 centrales photovoltaïques ont été mises en service durant la période sous revue pour une puissance totale de 190.98 kWc et 11 autres seront installées d’ici la fin de l’année 2023 pour une puissance de 510 kWc. En complément, 4 chaufferies alimentées jusqu’ici par des énergies fossiles seront raccordées au chauffage à distance cette année. Les investissements planifiés sur les prochaines années permettront au fonds de réduire fortement ses émissions de CO2, avec l’objectif d’atteindre une moyenne de 20 kg/m2/an pour l’ensemble du parc à l’horizon 2031, tout en lissant le coût de ces opérations dans le temps.

Les investissements dans ces différents projets de rénovation, de densification et d’amélioration des performances énergétiques renforceront de manière durable les revenus du fonds Solvalor 61 et confirment sa philosophie de gestion patrimoniale. Celle-ci lui permet de continuellement valoriser son parc immobilier en améliorant durablement sa qualité, en le rajeunissant et réduisant son empreinte environnementale tout en abaissant ses charges d’exploitation, notamment grâce à la rénovation des enveloppes et des systèmes de chauffage.

Le rapport semestriel au 31 décembre 2022 est disponible sur ce lien:

Rapport semestriel Solvalor 61 au 31.12.2022

Contact auprès de Realstone SA, direction du fonds:

Julian Reymond, CEO / +41 58 262 00 66 / julian.reymond@realstone.ch

Un nouvel immeuble sis à la Rue de la Paix 5 à Gland (VD) a rejoint le portefeuille du fonds Realstone RSF en décembre 2022. Ce bien de 33 appartements allant du 2.5 au 4.5 pièces est proche des commodités, à quelques minutes à pied de la gare CFF et à proximité directe de l’accès à l’autoroute. Outre les 2'670 m2 de logements presque intégralement loués, l’immeuble propose aussi une surface commerciale de 200 m2 au rez-de-chaussée qui pourra accueillir une entreprise locale souhaitant s’établir dans ce quartier en pleine expansion.

Construit selon des critères élevés en matière de durabilité et bénéficiant du label Minergie-P, cet immeuble est équipé de panneaux photovoltaïques en toiture d’une puissance totale de 30 kW, couvrant un tiers des besoins en électricité des locataires. Le raccordement à un chauffage à distance de source durable par géothermie profonde contribue également à son excellent bilan énergétique.

Un excellent rendement brut

Ce nouvel immeuble affiche un état locatif de CHF 1'016'000.- et son coût final s’élève à CHF 17.60 millions, soit un excellent rendement brut sur prix de revient de 5.77%. Il s’inscrit pleinement dans la stratégie du fonds Realstone RSF de renforcer son exposition au secteur résidentiel dans les centres urbains de Suisse et leurs agglomérations.

La gestion dynamique des actifs et la politique EESG (Environnement, Economie, Social, Gouvernance) au cœur de la stratégie d’investissement du fonds Realstone RSF lui permettent encore une fois de diminuer la moyenne d’émissions de CO2 de ses immeubles tout en créant durablement de la valeur pour ses investisseurs grâce au rajeunissement, à l’optimisation énergétique et à la densification de son parc immobilier.

Trois nouveaux immeubles sis à la Route de Chippis 68E, 70A et 70C à Sion, pour un total de 42 logements de 1.5 et 2.5 pièces, rejoignent le portefeuille du fonds Realstone RSF. Proche de toutes commodités et à l’écart des nuisances, ils se distinguent par des finitions soignées avec des matériaux de qualité ainsi que par un bilan énergétique particulièrement sobre, répondant à des exigences élevées en matière de durabilité. Les résidents bénéficient notamment de sources d’énergie locales et propres: les onze bâtiments du nouveau quartier des Rives de Bramois, labellisés Minergie, sont dotés d’un système de chauffage par pompe à chaleur et d’une centrale photovoltaïque d’une puissance totale de 225 kW qui couvrira près d’un tiers des besoins en énergie.

Le quartier se situe au sein d’un vaste parc arborisé de 20'000 m2, à la fois espace de rencontres pour les résidents et terrain de jeu sécurisé pour les enfants, les véhicules arrivant directement au parking souterrain avec accès direct à chaque bâtiment. Des jardins collectifs en permaculture et des ruches, vecteurs de convivialité et de biodiversité, produiront des fruits, des légumes, des plantes aromatiques et du miel pour les habitants du quartier. Les appartements bénéficient tous d’une terrasse, d’une loggia ou d’un jardin privatif pour profiter de la vue sur les Alpes.

Situation idéale aux portes de Sion

A proximité immédiate de l’Hôpital du Valais et à 15 minutes de la gare de Sion grâce aux transports publics, les Rives de Bramois possèdent également un accès direct aux grands axes routiers. En outre, divers commerces, cafés et restaurants se trouvent aux alentours.

«L’empreinte environnementale de nos immeubles et la qualité de vie de nos locataires sont des éléments essentiels à nos yeux, tout comme la satisfaction de nos investisseurs et la performance de nos fonds de placement. Grâce à son efficience énergétique exemplaire, aux liens sociaux que tisseront les habitants autour des jardins collectifs et aux revenus locatifs qui viennent renforcer la bonne santé du fonds Realstone RSF, ce projet répond concrètement à ces besoins, à la convergence de nos engagements EESG», précise Julian Reymond, CEO de Realstone SA, direction du fonds.

Immobilier résidentiel et durable

Les trois immeubles, d’une valeur vénale totale de CHF 11.96 millions, représentent un état locatif de CHF 596'000.- et s’inscrivent pleinement dans la stratégie du fonds Realstone RSF de se concentrer sur l’immobilier résidentiel durable dans les centres urbains de Suisse et leurs agglomérations. La gestion dynamique des actifs et la politique EESG (Environnement, Economie, Social, Gouvernance) au cœur de la stratégie d’investissement du fonds Realstone RSF lui permettent de diminuer année après année les émissions de CO2 de ses immeubles tout en créant durablement de la valeur pour ses investisseurs, grâce au rajeunissement, à l’optimisation énergétique et à la densification de son parc immobilier.

Avec l’acquisition de cinq immeubles en Suisse romande (Martigny/VS, Payerne/VD, Villars-sur-Glâne/FR, Vevey/VD et Yverdon-les-Bains/VD) et de cinq autres en Suisse alémanique (Bâle, Saint-Gall, Glaris, Emmenbrücke/LU et Oftringen/AG), Realstone Fondation de Placement continue d’étoffer le portefeuille de son groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS). Ces transactions ont majoritairement eu lieu durant le 4ème trimestre de l’année 2022 avec effet au 31 décembre, à l’exception de deux immeubles qui seront transférés durant le 1er trimestre 2023.

Ces nouveaux biens, totalisant 224 logements, bénéficient d’une excellente situation à proximité des réseaux de transports publics, des commerces et de toutes les commodités. Le portefeuille du groupe de placement RIRS se compose désormais de 24 immeubles dans 9 cantons différents pour une valeur totale de CHF 274.14 millions. La part d’immeubles situés en Suisse romande est de 82%, conformément à la stratégie poursuivie (minimum 80%).

Les CHF 3.22 millions de revenus supplémentaires générés par ces immeubles permettent d’atteindre un état locatif de CHF 10.61 millions et renforcent l’allocation résidentielle du portefeuille, dont 84% des revenus en sont issus. Les dix immeubles acquis présentent un rendement brut moyen de 3.92% ainsi qu’une importante réserve locative allant jusqu’à 31%, qui sera réalisée grâce aux rénovations effectuées lors des changements de locataires.

Forte de ces acquisitions réjouissantes et de la confiance des 39 institutions déjà affiliées, Realstone Fondation de Placement va poursuivre sa stratégie d’investissement dans des biens résidentiels situés dans les centres urbains et leurs agglomérations, sur l’Arc lémanique et le Plateau suisse. Pour l’accompagner dans cette tâche, la Fondation bénéficie du savoir-faire et de l’expérience de la direction de fonds Realstone SA à qui elle a délégué la gestion du groupe de placement RIRS.

A propos de Realstone Fondation de Placement

Fondée par Realstone Holding SA, Realstone Fondation de Placement est une solution d’investissement sans agio qui s’adresse exclusivement aux institutions de prévoyance professionnelle exonérées d’impôt et domiciliées en Suisse. Elle propose à ce jour un groupe de placement dans le domaine immobilier : le groupe Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS). Realstone Fondation de Placement est gérée et administrée par Realstone SA, Direction de fonds qui valorise plus de CHF 4 milliards d’actifs immobiliers.

Realstone RSF: Factsheet Q4 2022

Solvalor 61: Factsheet Q4 2022

Entre le 1er avril et le 19 décembre 2022, un total de 5'076 m2 de baux commerciaux ont été signés.

De manière consolidée, l’état locatif net annualisé (hors gratuité) de ces surfaces représentera CHF 1.49 million et viendra soutenir les revenus du fonds Realstone RSF dans la durée grâce à un WAULT (durée moyenne pondérée des baux) de 8.9 années.

Voici les immeubles concernés par ces signatures de baux commerciaux:

(*L’état locatif net annualisé est indiqué hors gratuité)

Chemin du Pavillon 2, 1218 Le Grand-Saconnex (GE)

Surface commerciale signée: 1’704 m2

Etat locatif net annualisé*: CHF 624'428.-

Avenue de Sévelin 15, 1004 Lausanne

Surface commerciale signée: 1'271 m2

Etat locatif net annualisé*: CHF 383'547.-

Route des Arsenaux 6-8-10, 1700 Fribourg

Surface commerciale signée: 1'136 m2

Etat locatif net annualisé*: CHF 278'090.-

Route du Mont Carmel 1-3-5, 1762 Givisiez (FR)

Surface commerciale signée: 965 m2

Etat locatif net annualisé*: CHF 206'975.-

Contact auprès de Realstone SA, direction du fonds:

Julian Reymond, CEO / +41 58 262 00 66 / julian.reymond@realstone.ch

DISCLAIMER Ces documents et leurs éventuelles annexes ont été préparés à titre d'information seulement et n'ont pas force de loi. Ils ne constituent pas une recommandation d'achat et ne doivent pas servir de base à un quelconque investissement. Pour connaître les performances passées des fonds de placement, il est recommandé de consulter les précédents rapports semestriels et annuels. Les performances historiques ne représentent pas un indicateur des performances courantes ou futures. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission et du rachat des parts. Les informations contenues sur les sites web ne peuvent pas être considérées comme des conseils d’ordre juridique, fiscal ou autre. Il est vivement conseillé aux investisseurs intéressés par les fonds de consulter un spécialiste (intermédiaire financier professionnel) avant de prendre une décision de placement. La publication de documents hors de Suisse peut être soumise à certaines restrictions.

Au cœur d’un quartier résolument tourné vers l’avenir, le projet «Haus Weiler» proposera 108 appartements de standing, allant du 2.5 pièces au 4.5 pièces (pour un total de 8’014 m2) et correspondant aux besoins de toutes les générations, mais également 615 m2 de surfaces commerciales. Construit avec 50% de béton recyclé et des matériaux durables (notamment de la laine minérale pour l’isolation thermique et sonore), l’immeuble sera labellisé Minergie P et ses émissions de CO2 seront réduites grâce à sa très basse consommation énergétique et à sa connexion au réseau de chauffage à distance de la ville de Winterthour. Des panneaux photovoltaïques installés sur le toit, d’une puissance totale de 118 kWc, permettront de couvrir l’équivalent de la consommation électrique de 47 ménages moyens.

Proche de la nature et muni d’une cours végétalisée avec une aire de jeux, l’immeuble s’inscrit dans une zone sans voitures, puisque celle-ci ont un accès direct au parking sous-terrain équipé de bornes de recharge pour véhicules électriques. Alors que le quartier de Neuhegi accueille également des emplois, une école, un jardin d’enfants, des cafés, des restaurants et d’autres commerces, l’accès au centre historique de Winterthour se fait en 15 minutes de bus ou de vélo grâce à une piste cyclable. De plus, la gare CFF de Winterthour Hegi se trouve à proximité immédiate.

«Notre objectif est d’améliorer le bien-être de nos locataires et je suis heureux de voir que ce projet et ce quartier sont totalement en accord avec nos valeurs», s’est réjoui Julian Reymond, CEO de Realstone SA, lors de la pose de la première pierre qui a eu lieu le 6 décembre 2022.

Les habitants de «Haus Weiler» pourront emménager en décembre 2024. Cet important projet pour le fonds Realstone RSF représente un investissement total projeté de CHF 65.66 millions avec un état locatif de CHF 2'231'344.-. Il permettra au fonds d’améliorer sa diversification dans le canton de Zurich et de réduire la moyenne d’émissions de CO2 par mètre carré de son parc immobilier. Conformément à la stratégie poursuivie, cet immeuble renforcera l’allocation du fonds Realstone RSF au secteur résidentiel.

Contact auprès de Realstone SA, direction du fonds:

Julian Reymond, CEO / +41 58 262 00 66 / julian.reymond@realstone.ch

Pour accéder au site web du projet «Haus Weiler»: www.haus-weiler.ch

DISCLAIMER Ces documents et leurs éventuelles annexes ont été préparés à titre d'information seulement et n'ont pas force de loi. Ils ne constituent pas une recommandation d'achat et ne doivent pas servir de base à un quelconque investissement. Pour connaître les performances passées des fonds de placement, il est recommandé de consulter les précédents rapports semestriels et annuels. Les performances historiques ne représentent pas un indicateur des performances courantes ou futures. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission et du rachat des parts. Les informations contenues sur les sites web ne peuvent pas être considérées comme des conseils d’ordre juridique, fiscal ou autre. Il est vivement conseillé aux investisseurs intéressés par les fonds de consulter un spécialiste (intermédiaire financier professionnel) avant de prendre une décision de placement. La publication de documents hors de Suisse peut être soumise à certaines restrictions.

• Mise en exploitation de 134 nouveaux appartements à Horgen Oberdorf (ZH) et 4 à Lausanne

• Vente de 4 immeubles (2 mixtes, 2 résidentiels) générant CHF 1.93 million de gain en capital

• Signature de 3’819 m2 de baux commerciaux durant la période sous revue

• Fortune totale du fonds: CHF 2'515.38 millions (+2.60%)

• Rendement de placement sur 6 mois: 1.62%

• Résultat réalisé: CHF 23.20 millions (+13.81%)

• 6 centrales photovoltaïques installées durant la période sous revue (puissance 248.85 kW)

• Chauffage à distance: 8 contrats de raccordement à un réseau signés

La première moitié de l’exercice 2022-2023 du fonds Realstone RSF a vu sa fortune totale atteindre CHF 2’515.38 millions au 30 septembre 2022, soit une croissance de 2.60% sur 6 mois. La valeur vénale des immeubles du fonds a augmenté de 2.48% sur 6 mois, passant de CHF 2’381.62 millions à CHF 2’440.91 millions. Cette progression s’explique par les différentes livraisons opérées durant la période sous revue, par les investissements effectués dans les projets en cours, ainsi que par la réévaluation du parc immobilier.

Plusieurs transactions ont été effectuées durant la période sous revue. Avec le solde de l’augmentation de capital de décembre 2021, le fonds Realstone RSF a démarré un projet résidentiel de CHF 70 millions labellisé Minergie P dans le quartier en plein essor de Neuhegi à Winterthour (ZH) dont la livraison est prévue pour décembre 2024. Début avril, l’immeuble sis Route du Tir-Fédéral 7 à Givisiez (FR) – en ligne avec les objectifs de durabilité du fonds grâce à son étiquette énergétique B – a été acquis pour CHF 18.50 millions, avec un rendement brut de 5.0%. Dans le même temps, quatre immeubles et deux lots de PPE ont été vendus pour un total de CHF 25.22 millions, permettant de financer les diverses constructions et rénovations en cours. Ce choix s’inscrit également dans une stratégie d’optimisation de la gestion du portefeuille en se séparant d’immeubles de faible volume dont les revenus seront compensés par les nouvelles livraisons.

A Horgen Oberdorf (ZH), l’état locatif de CHF 3.45 millions du bâtiment C renforce l’exposition résidentielle du fonds. Les 134 appartements ont immédiatement trouvé preneur, dans un quartier idéalement situé, innovant et exempt d’émissions de CO2 qui comptera à terme 450 logements appartenant au fonds Realstone RSF. Enfin, l’aménagement des combles de l’immeuble sis Rue du Bugnon 6-8-10 à Lausanne a permis de commercialiser 4 appartements supplémentaires.

Résultat

Au 30 septembre 2022, le fonds Realstone RSF enregistre un résultat semestriel net convainquant de CHF 21.27 millions, en hausse de 2.64% par rapport à l’année précédente. En complément, un gain en capital de CHF 1.93 million a été réalisé grâce à la vente des quatre immeubles. La quote-part de perte sur loyer se situe à 9.91% (contre 10.65% le 31 mars 2022). Cette baisse progressive fait écho à la stratégie de commercialisation mise en place. Durant la période sous revue, 3'819 m2 de surfaces commerciales ont été signés, auxquels viennent s’ajouter 1’081 m2 signés en octobre 2022, pour un total de 4’900 m2 depuis le début de l’exercice 2022-2023. Ces signatures prendront effet dans le courant de l’année 2023 et permettront d’augmenter les revenus locatifs du fonds. Les nombreux baux en cours de négociation viendront consolider ces résultats.

Le total des charges durant la période sous revue se monte à CHF 25.99 millions, en ligne avec les prévisions. La renégociation des emprunts hypothécaires, malgré un environnement agité, a permis d’optimiser le coût de la dette. Les récentes livraisons ont logiquement augmenté les différentes charges d’exploitation des immeubles par rapport à la période comparative. Afin de contenir ces charges et de gérer au mieux la hausse annoncée des coûts de l’énergie, l’installation de centrales photovoltaïques a été accélérée sur les toits des immeubles dont la consommation était significative.

La valeur nette d’inventaire (VNI) s’élève à CHF 125.78 par part au 30 septembre 2022 et est stable en comparaison à la dernière clôture semestrielle.

Perspectives

En novembre, le fonds Realstone RSF a enregistré la livraison de 42 logements sis dans 3 immeubles neufs à la Route de Chippis 68E, 70A, 70C à Sion, ainsi que de 13 appartements supplémentaires à l’Avenue de Sévelin 15 à Lausanne. En décembre, un immeuble de 33 logements comprenant également deux surfaces commerciales sera inauguré à la Rue de la Paix 5 à Gland (VD). Les travaux de rénovation et de surélévation de l’Avenue d’Echallens 100-102/Chemin des Avelines 1 à Lausanne apporteront au portefeuille 16 appartements supplémentaires en avril 2023.

Avec un état locatif supplémentaire de CHF 1.95 million, ces différentes livraisons renforceront l’exposition résidentielle du fonds tout comme la qualité et la durabilité de son portefeuille, conformément à la stratégie poursuivie par le fonds Realstone RSF. D’ici 2025, les autres construction en cours (parties B1 et B2 d’Horgen Oberdorf, A9 à Gland et Winterthour Neuhegi) contribueront ultérieurement à ce renforcement. En ligne avec la stratégie du fonds, le financement de ces projets sera assuré par la vente d’immeubles commerciaux selon les meilleurs opportunités identifiées sur le marché.

A la suite des différentes livraisons enregistrées et grâce à l’important gain en capital réalisé au cours de la période sous revue, la Direction de fonds confirme son objectif de verser un dividende de CHF 3.55 par part pour l’exercice comptable 2022-2023, en hausse de CHF 0.05 par rapport à l’exercice précédent.

Le rapport semestriel au 30 septembre 2022 est disponible sur ce lien:

Rapport semestriel Realstone RSF

Contact auprès de Realstone SA, direction du fonds:

Julian Reymond, CEO / +41 58 262 00 66 / julian.reymond@realstone.ch

Contact pour les médias:

Pascal Chavent, Cabinet Privé de Conseils / +41 22 552 46 30 / chavent@cpc‐pr.com

DISCLAIMER Ces documents et leurs éventuelles annexes ont été préparés à titre d'information seulement et n'ont pas force de loi. Ils ne constituent pas une recommandation d'achat et ne doivent pas servir de base à un quelconque investissement. Pour connaître les performances passées des fonds de placement, il est recommandé de consulter les précédents rapports semestriels et annuels. Les performances historiques ne représentent pas un indicateur des performances courantes ou futures. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission et du rachat des parts. Les informations contenues sur les sites web ne peuvent pas être considérées comme des conseils d’ordre juridique, fiscal ou autre. Il est vivement conseillé aux investisseurs intéressés par les fonds de consulter un spécialiste (intermédiaire financier professionnel) avant de prendre une décision de placement. La publication de documents hors de Suisse peut être soumise à certaines restrictions.

Les résultats du sondage locataires en un coup d'oeil:

Sondage locataires Realstone

Parce que le bien-être des locataires est primordial dans le monde de l’immobilier, Realstone SA a décidé d’aller à leur rencontre et mené un sondage afin de mieux identifier leurs besoins. Celui-ci se composait de 24 questions articulées autour de 5 thèmes avec un système de notation simple allant de 1 à 5. Sur 4'000 ménages sondés, près de 600 ont pris le temps d’y répondre en les agrémentant de 300 précieux commentaires, remarques et propositions.

Les éléments sous la loupe étaient: les atouts des immeubles de Realstone, les critères lors du choix d’un logement, les attentes en matière de durabilité, les services des régies et ceux des conciergeries. De manière générale, il ressort de ce sondage que le degré de satisfaction des habitants des immeubles de Realstone est bon et que les aspects environnementaux et sociaux de l’endroit où ils vivent sont particulièrement importants à leurs yeux.

Dans le détail, les locataires indiquent que la centralité des immeubles de Realstone constitue leur premier atout. Ils soulignent l’excellente connexion aux transports publics, la bonne disposition des pièces et l’ergonomie des logements, ainsi que leur satisfaction sur le rapport qualité/prix, les charges en sus et les places de stationnement. La modernité des aménagements intérieurs est souvent relevée, dans l’attente que d’autres immeubles soient rénovés. Tous ces éléments confirment la bonne stratégie de Realstone de se concentrer sur des biens immobiliers bénéficiant d’une bonne localisation dans les centres urbains de Suisse ainsi que dans leurs agglomérations et de planifier des rénovations selon un plan décennal.

Leurs réponses expriment également que l’intérieur de leur logement est primordial dans leur choix. Ainsi, la cuisine, les sanitaires, le séjour et le balcon ou la terrasse sont des éléments très importants, avant l’aspect extérieur de l’immeuble et les espaces communs, comme les buanderies, qui restent néanmoins importants. Au vu de ces enseignements, Realstone a décidé de porter une attention particulière à la qualité des cuisines et des salles de bains dans les développements en cours et dans les rénovations futures.

Un autre enseignement réjouissant réside dans les attentes en matière développement durable. En effet, celles-ci font écho aux objectifs de durabilité poursuivis par Realstone. Pour les locataires, des initiatives telles que l’amélioration de l’efficience énergétique et de l’accès à la mobilité, ainsi que l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques, des conseils sur les réflexes permettant des économies d’énergie et le renforcement des liens communautaires entre habitants sont de bonnes démarches.

Tous ces éléments intégreront un plan d’actions concrètes sur les 10 prochaines années selon plusieurs axes en complément des rénovations planifiées jusqu’en 2031, qui visent notamment à atteindre la moyenne de 20 kg/m2/an d’émissions de CO2 pour l’ensemble du parc immobilier. D’abord, en poursuivant la fourniture gratuite d’ampoules économiques LED et d’économiseurs d’eau progressivement dans tous les appartements ainsi que la visite d’experts-conseil à domicile, comme c’est le cas depuis 2019, que ce soit en participant à des programmes cantonaux (Vaud et Genève) ou de manière indépendante. Ensuite, en accélérant l’installation progressive de panneaux photovoltaïques afin de proposer aux locataires de l’énergie de source renouvelable et locale. Enfin, en attachant une importance particulière aux questions de mobilité. D’une part, en offrant l’accès à des bornes de recharge pour véhicules électriques ou à un service de car-sharing là où cela est possible. D’autre part, en renforçant les aménagements dédiés à la mobilité douce lorsque la place est suffisante, par exemple avec des locaux et des emplacements sécurisés destinés aux vélos.

Outre les aspects environnementaux, les locataires ont également relevé l’importance des liens sociaux entre habitants. Pour Realstone, offrir des conditions qui permettent le «bien vivre ensemble» et de développer des bonnes relations de voisinage est depuis toujours fondamental. Plusieurs projets sont à l’étude ou en cours de réalisation, en s’adaptant toujours aux possibilités offertes par les lieux. Parmi les exemples récents, on peut citer l’installation d’un jardin potager partagé devant des immeubles de Lausanne ou le soutien à la création d’associations de quartier.

Le sondage visait également à évaluer les services des conciergeries et des régies chargées de la gestion opérationnelle des immeubles. Si les locataires sont globalement satisfaits, leurs réponses et les différentes remarques formulées ont permis de mettre en évidence les points qui peuvent être travaillés. Les régies et les conciergeries ont été informées de leurs résultats et Realstone a d’ores et déjà mis en place des mesures pour les accompagner dans l’amélioration de la qualité de leurs services. Afin d’assurer un suivi, des vérifications par échantillons seront menées.

Dans le but de continuer à être à l’écoute de ses locataires et d’évaluer les actions entreprises, Realstone conduira à nouveau un tel sondage en 2023. La consolidation des liens ainsi créés devrait permettre un renforcement de la satisfaction de toutes les parties, en ligne avec la philosophie Real Impact adoptée par Realstone, qui consiste à agir de manière responsable et durable, en donnant du sens à chacune de ses actions.

Contact auprès de Realstone SA:

Julian Reymond

CEO, +41 58 262 00 66

julian.reymond@realstone.ch

DISCLAIMER Ces documents et leurs éventuelles annexes ont été préparés à titre d'information seulement et n'ont pas force de loi. Ils ne constituent pas une recommandation d'achat et ne doivent pas servir de base à un quelconque investissement. Pour connaître les performances passées des fonds de placement, il est recommandé de consulter les précédents rapports semestriels et annuels. Les performances historiques ne représentent pas un indicateur des performances courantes ou futures. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission et du rachat des parts. Les informations contenues sur les sites web ne peuvent pas être considérées comme des conseils d’ordre juridique, fiscal ou autre. Il est vivement conseillé aux investisseurs intéressés par les fonds de consulter un spécialiste (intermédiaire financier professionnel) avant de prendre une décision de placement. La publication de documents hors de Suisse peut être soumise à certaines restrictions.

• Fonds Realstone RSF:

   o Standing Investments Benchmark Report (actifs existants):

      74 points (sur 100) **

   o Development Benchmark Report (projets en développement):

      92 points (sur 100) ****

• Fonds Solvalor 61:

   o Standing Investments Benchmark Report (actifs existants):

      72 points (sur 100) **

   o Development Benchmark Report (projets en développement):

      91 points (sur 100) ****

Pour la deuxième année consécutive, les fonds gérés par Realstone SA ont pris part au benchmark GRESB qui permet de mesurer leur performance non-financière afin d’offrir plus de transparence et de lisibilité à leur stratégie ESG. Les notes obtenues sont en ligne avec les attentes de la Direction de fonds pour l’année écoulée.

D’une part, ces résultats mettent en exergue le travail effectué sur les projets en cours de développement. Une amélioration de la gouvernance, une prise en compte plus large des thématiques ESG et une meilleure collecte des données permettent aux fonds Realstone RSF et Solvalor 61 de passer la barre des 90 points (sur 100) et de recevoir une 4ème étoile (sur 5) sur le Development Benchmark Report. Dans le détail, le fonds Realstone RSF – regroupement des fonds Realstone Swiss Property (RSP) et Realstone Development Fund (RDF) depuis le 1er avril 2021 – obtient 92 points, contre respectivement 82 et 85 points l’an dernier pour les fonds RSP et RDF. Le fonds Solvalor 61 gagne 8 points en une année, passant de 83 à 91 points.

D’autre part, les résultats pour la catégorie Standing Investments Benchmark Report (actifs existants) sont relativement stables. Dans le détail, le fonds Realstone RSF reçoit 74 points, contre 71 points pour les fonds RSP et RDF l’an dernier, et le fonds Solvalor 61 obtient 72 points, contre 73 points précédemment. L’analyse fine des résultats permet d’identifier plusieurs pistes afin d’améliorer le score pour les actifs existants. D’abord, en augmentant le nombre d’immeubles bénéficiant d’une labellisation ESG (Minergie ou autre). Ensuite, en travaillant sur le processus de récolte des données énergétiques des immeubles et en faisant auditer celles-ci. Enfin, en renforçant la collecte des données de production des centrales photovoltaïques installées et en cours d’installation.

Realstone SA étudiera dans les prochains mois les différentes solutions à mettre en place afin de faire progresser la performance ESG des fonds Realstone RSF et Solvalor 61 tout en maintenant leur performance financière en adéquation avec les attentes des investisseurs.

De plus, la Direction de fonds va poursuivre son plan d’action ESG décennal avec des objectifs mesurables année après année. Celui-ci vise notamment à réduire les émissions de CO2 du parc immobilier avec l’objectif d’atteindre une moyenne de 20 kg/m2/an. Cela se fera grâce au changement des systèmes de chauffage vers des sources de chaleur propres et renouvelables, à la rénovation des enveloppes des immeubles pour en améliorer l’efficience et à l’installation de centrales photovoltaïques.

Le rapport de durabilité de Realstone SA rend compte chaque année de l’évolution des objectifs définis dans son plan d’action ESG. Ce dernier s’inspire de la philosophie Real Impact d’agir de manière responsable et durable, en donnant du sens à chaque action, afin de devenir le gestionnaire d’actifs immobiliers le plus durable, le plus innovant et le plus performant de Suisse, pour les investisseurs et pour les locataires.

Contact auprès de Realstone SA:

Julian Reymond, CEO

+41 58 262 00 66

julian.reymond@realstone.ch

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Realstone RSF: Factsheet Q3 2022

Solvalor 61: Factsheet Q3 2022

Realstone Immobilier Résidentiel Suisse - RIRS: Factsheet Q3 2022

Idéalement situé face au Lac de Zurich et à proximité directe de la gare CFF, le quartier Horgen Oberdorf fait figure de projet phare pour la direction de fonds immobiliers lausannoise Realstone SA ainsi que pour la Commune d’Horgen. Ce nouveau lieu de vie moderne et dynamique mettant l’accent sur le développement durable et la mixité sociale s’affirme comme une réponse concrète aux besoins et aux attentes des Zurichois.

La gestion innovante des ressources énergétiques permet au quartier d’avoir un faible impact environnemental. Approvisionné par des sondes géothermiques ainsi que par un système de récupération de la chaleur résiduelle des serveurs informatiques situés dans l’immeuble voisin, le chauffage est exempt d’émissions de CO2. Les immeubles sont tous construits selon les standard Minergie et accueillent des panneaux photovoltaïques sur leur toiture. A terme, ce seront 3’007 m2 de panneaux qui seront installés – pour une puissance totale de 561 kW – et qui permettront de couvrir les besoins en électricité de 225 ménages. En outre, avec une nouvelle passerelle piétonne qui reliera directement le quartier d’Horgen Oberdorf à la gare CFF, 180 places de parc pré-câblées pour la mobilité électrique et 500 places pour les vélos, une part belle sera faite à la mobilité propre et douce.

Les 210 appartements inaugurés ce jour, déjà tous loués, se déclinent en 1.5 à 5.5 pièces et s’adressent tant aux familles, qu’aux étudiants ou aux retraités. Le projet propose également des arcades commerciales, des bureaux ou encore une crèche pour accueillir les enfants du quartier. Grâce aux aménagements extérieurs regroupant plusieurs surfaces de jeu, un plan d’eau ainsi que de nombreux espaces arborisés, les futurs habitants profiteront également d’espaces de vie et de rencontre dans un cadre agréable et verdoyant.

«Nous sommes fiers et heureux de célébrer cette étape importante pour ce nouveau lieu d’ores et déjà emblématique et exemplaire en termes d’impact environnemental, a déclaré Esteban Garcia, Président du groupe Realstone. En effet, Horgen Oberdorf incarne parfaitement notre philosophie en réponse aux besoins locaux, à travers des projets à la fois ambitieux, durables et accessibles au plus grand nombre.»

En parallèle à cette inauguration, la première pierre de la dernière étape du chantier a été posée. Il s’agit du réaménagement et de l’extension des anciennes halles de l’entreprise de machines textiles Schweiter. Prévue dans le respect du patrimoine architectural proposé et en hommage à l’histoire industrielle du site, cette construction proposera 234 logements supplémentaires au quartier qui en comptabilisera 444 dès 2024, répartis sur plus de 33'000 m2 de surfaces résidentielles auxquelles s’ajouteront 6'300 m2 de surfaces commerciales et administratives. Un soin particulier a également été porté à la qualité des finitions afin de faire d’Horgen Oberdorf un modèle de quartier durable, convivial, moderne et dynamique.

«Avec le nouveau quartier Horgen Oberdorf, vous vivez aujourd'hui une évolution de notre histoire à Horgen. Cette histoire a commencé à la fin du 19ème siècle avec la construction de la ligne de chemin de fer entre Zurich et Zoug dont la proximité contribue au développement de ce nouveau lieu de vie», s’est réjoui Beat Nüesch, Président de la Commune d’Horgen.

Contact pour les médias:

Pascal Chavent, Cabinet Privé de Conseils / +41 22 552 46 30 / chavent@cpc‐pr.com

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DISCLAIMER Ces documents et leurs éventuelles annexes ont été préparés à titre d'information seulement et n'ont pas force de loi. Ils ne constituent pas une recommandation d'achat et ne doivent pas servir de base à un quelconque investissement. Pour connaître les performances passées des fonds de placement, il est recommandé de consulter les précédents rapports semestriels et annuels. Les performances historiques ne représentent pas un indicateur des performances courantes ou futures. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission et du rachat des parts. Les informations contenues sur les sites web ne peuvent pas être considérées comme des conseils d’ordre juridique, fiscal ou autre. Il est vivement conseillé aux investisseurs intéressés par les fonds de consulter un spécialiste (intermédiaire financier professionnel) avant de prendre une décision de placement. La publication de documents hors de Suisse peut être soumise à certaines restrictions.

• Fortune totale du fonds: CHF 1'299.89 millions (+ 5.38%)

• Valeur nette d’inventaire (VNI): CHF 216.59 par part

• Rendement de placement: 6.85% sur l’exercice

• Part d’immeubles résidentiels: 95%

• Dividende: CHF 5.30 par part

• Augmentation des revenus locatifs de 6.58%

• Résultat net: CHF 27.62 millions

• Entrée en force des permis de construire pour trois surélévations et une démolition/reconstruction

• GRESB: obtention du statut «Green Star» avec la note de 73 (sur 100)

• 8 centrales photovoltaïques installées pour une puissance totale de 612 kW

• Emissions de CO2: 30.44 kg/m2/an

Durant l’exercice 2021-2022, le fonds Solvalor 61 a vu sa fortune totale atteindre CHF 1'299.89 millions au 30 juin 2022, soit une croissance de 5.38% en une année. La fortune nette est quant à elle de CHF 1'096.87 millions (+4.13%) et la valeur vénale du parc immobilier, à 95% résidentiel, se monte à CHF 1'294.88 millions (y compris les terrains à bâtir, immeubles à démolir ou en construction), soit une augmentation de 5.18%. Celle-ci s’explique par les investissements réalisés sur l’immeuble de 40 appartements en construction à l’Avenue Sainte-Luce 9 à Lausanne et par la réévaluation du parc immobilier.

Le coefficient d’endettement est resté stable durant l’exercice clôturé au 30 juin 2022, se situant à 12.51% contre 12.06% une année auparavant, ce qui fait de Solvalor 61 l’un des fonds immobiliers les moins endetté du marché.

Le rendement de placement durant la période sous revue est de 6.85%. La valeur nette d'inventaire (VNI) s’élève à CHF 216.59 par part au 30 juin 2022.

Progression des revenus locatifs et dividende stable

Durant l’exercice écoulé, la gestion active du parc immobilier ainsi que l’intégration réussie des immeubles du Chemin Falconnier 33-39 et de l’Allée de la Petite Prairie 16-18 à Nyon (VD) dans le portefeuille ont permis de générer une hausse des revenus locatifs de Solvalor 61 de 6.58%, soit CHF 3.68 millions. Le total des revenus du fonds a quant à lui progressé de 1.24%, soit CHF 738'571.-, pour atteindre CHF 60.10 millions contre CHF 59.36 millions lors de l’exercice précédent, lors duquel les souscripteurs avaient participé aux revenus nets à hauteur de CHF 2.94 millions.

La quote-part de pertes sur loyers, pour sa part, est passé de 3.19 % lors de l’exercice précédent à 2.87% pour l’exercice sous revue, marquant ainsi le succès de la commercialisation des 127 appartements des immeubles cités ci-dessus, livrés en milieu et en fin d’exercice précédent. Dans le détail, ce taux de 2.87% est constitué pour 1.55% par le vacant des immeubles précités durant la phase de commercialisation et pour 1.32% par du vacant structurel. Le vacant de juin 2022 est ainsi de 1.59%, avec un vacant structurel se situant à 0.95%.

Le total des charges s’élève à CHF 32.48 millions, en augmentation de 3.30% sur la période. Cela s’explique principalement par la croissance de la fortune totale du fonds et par une hausse de la charge fiscale comparativement à l’exercice précédent, avec des impôts directs de CHF 11.46 millions. Les intérêts hypothécaires représentent CHF 237’006.- (contre CHF 441'570.- lors de l’exercice précédent) et ont pu être optimisés grâce à une baisse du coût moyen de la dette (souscription de nouvelles lignes de crédit avec des taux avantageux).

Le contrôle rigoureux des frais d’entretien et de réparation a permis d’en réduire le coût pour la deuxième année consécutive. De plus, le travail des équipes pour s’assurer du respect des budgets alloués aux régies a permis de limiter l’augmentation des frais liés à l’administration des immeubles (eau, électricité, conciergerie, régies). La hausse du prix de l’énergie constatée au premier semestre 2022 n’a pas d’impact sur la performance du fonds puisqu’elle est reportée sur le preneur de bail.

Le résultat net du fonds Solvalor 61 pour l’exercice clôturé au 30 juin 2022 s’élève ainsi à CHF 27.62 millions. Il permet de distribuer un dividende stable de CHF 5.30 par part avec un coefficient de distribution (payout ratio) de 97.17%. Sur la base du cours de bourse au 30 juin 2022 de CHF 265.- par part, le rendement sur distribution s'élève ainsi à 2.00% contre 1.68% lors de l’exercice précédent.

Quatre permis de construire en force pour trois surélévations et un immeuble neuf

Les travaux de construction d’un immeuble situé à l’Avenue Sainte-Luce 9, au centre-ville de Lausanne, suivent leur cours et la mise en location des 40 nouveaux appartements de grande qualité est prévue pour 2023. En parallèle, quatre permis de construire sont entrés en force durant l’exercice, en ligne avec la stratégie de valorisation durable du patrimoine du fonds. Les trois premiers concernent la rénovation et la surélévation des immeubles de l’Avenue Floréal 12-14/Rue Voltaire 7 à Lausanne, ainsi que de la Rue des Asters 18-20 et de la Rue des Voisins 5 à Genève, qui en amélioreront sensiblement les performances énergétiques et créeront au total 31 appartements supplémentaires. Le quatrième permet la démolition et la reconstruction d’un immeuble répondant aux standards Minergie-A-ECO, composé de 15 logements à l’Avenue Victor-Ruffy 75 à Lausanne.

Les investissements dans ces différents projets de rénovation, de densification et d'amélioration des performances énergétiques confirment la philosophie de gestion patrimoniale du fonds Solvalor 61. Celle-ci lui permet de continuellement valoriser son parc immobilier en améliorant durablement sa qualité, en le rajeunissant et réduisant son empreinte environnementale tout en abaissant ses charges d’exploitation, notamment grâce à la rénovation des enveloppes et des systèmes de chauffage. Les revenus locatifs du fonds continueront également d’être renforcés à long terme grâce aux investissements et aux travaux planifiés selon un plan décennal.

Sur le front de la transition énergétique, la Direction de fonds a décidé d’installer des panneaux photovoltaïques sur les toits de tous les immeubles du parc Solvalor 61. Ainsi, on compte désormais 8 centrales d’une puissance totale de 612 kW produisant les besoins électriques de 245 ménages de taille moyenne, alors que deux autres sont déjà en chantier et 7 supplémentaires en phase d’étude. En outre, la Direction de fonds a l'objectif d'équiper 40% des places de parc de bornes de recharge pour véhicules électriques d’ici à 2031 afin de promouvoir une mobilité propre.

La stratégie de durabilité mise en place continue donc de porter des résultats tangibles, comme en témoigne également l’obtention en octobre 2021 du statut «Green Star» du GRESB par Solvalor 61, avec la note de 73 (sur 100). Les investissements planifiés sur les prochaines années permettront au fonds de réduire fortement ses émissions de CO2, actuellement de 30.44 kg/m2/an, avec l’objectif d’atteindre une moyenne de 20 kg/m2/an pour l’ensemble du parc à l’horizon 2031, tout en lissant le coût de ces opérations afin de maintenir des dividendes stables.

Grâce à un plan d’action clairement défini en matière d’environnement, de social et de gouvernance (ESG), Realstone SA ambitionne de devenir le gestionnaire d’actifs immobiliers le plus durable, le plus innovant et le plus performant de Suisse, pour les investisseurs et pour les locataires.

Le rapport annuel au 30 juin 2022 est disponible sur ce lien:

Rapport annuel Solvalor 61 au 30.06.2022

Contact auprès de Realstone SA, direction du fonds:

Julian Reymond, CEO

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julian.reymond@realstone.ch

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Publication des résultats:

Jeudi 15 septembre 2022

Date ex-dividende:

Mardi 20 septembre 2022

Paiement du dividende:

Vendredi 23 septembre 2022

Contact auprès de Realstone SA, direction du fonds:

Julian Reymond, CEO / +41 58 262 00 66 / julian.reymond@realstone.ch

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Realstone Fondation de Placement continue d’étoffer le portefeuille de son groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) avec l’acquisition de cinq immeubles en ville de Bâle et dans le canton d’Argovie à Buchs, Künten, Rupperswil et Spreitenbach. Pour un montant d’achat de CHF 18.20 millions, l’ensemble de ces biens totalise 42 logements répartis sur 3'426 m2 ainsi que 175 m2 de surface commerciale. Outre celui situé à Bâle, les quatre immeubles argoviens se trouvent à proximité d’Aarau et de l’agglomération zurichoise. La typologie des logements est variée, allant de 1.5 à 4.5 pièces.

Ces immeubles sont les premiers à être acquis en Suisse alémanique par la Fondation. Ils permettent de poursuivre la croissance et la diversification géographique du portefeuille du groupe de placement RIRS, conformément à sa stratégie. Lancé en mars 2020, celui-ci se compose désormais de 14 immeubles dans 5 cantons différents pour une valeur totale de CHF 193.22 millions.

Forte de ces acquisitions réjouissantes et de la confiance des 35 institutions déjà affiliées, Realstone Fondation de Placement va poursuivre sa stratégie d’investir dans des biens principalement résidentiels situés dans les centres urbains du pays et leurs agglomérations, sur l’Arc lémanique et le Plateau suisse. Pour l’accompagner dans cette tâche, la Fondation bénéficie du savoir-faire et de l’expérience de la direction de fonds Realstone SA à qui elle a délégué la gestion du groupe de placement RIRS.

Contact auprès de Realstone Fondation de Placement:

Edouard Dubuis, Président du Conseil de Fondation / +41 78 609 00 30 / edouard.dubuis@realstonefondation.ch

Contact auprès de Realstone SA, Direction:

Julian Reymond, CEO / +41 58 262 00 66 / julian.reymond@realstone.ch

A propos de Realstone Fondation de Placement

Fondée par Realstone Holding SA, Realstone Fondation de Placement est une solution d’investissement sans agio qui s’adresse exclusivement aux institutions de prévoyance professionnelle exonérées d’impôt et domiciliées en Suisse. Elle propose à ce jour un groupe de placement dans le domaine immobilier: le groupe Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS). Realstone Fondation de Placement est gérée et administrée par Realstone SA, Direction de fonds qui valorise plus de CHF 3.81 milliards d’actifs immobiliers répartis en deux fonds de placement cotés à la SIX Swiss Exchange.

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Realstone Immobilier Résidentiel Suisse - RIRS: Factsheet Q2 2022

Solvalor 61: Factsheet Q2 2022

Realstone RSF: Factsheet Q2 2022

• Mise en exploitation de 61 nouveaux appartements

• Vente de 2 immeubles commerciaux

• Fortune totale du fonds: CHF 2'451.56 millions

• Rendement de placement: 5.11 %

• Valeur nette d’inventaire (VNI): CHF 127.27 par part

• Coefficient d’endettement: 27.01%

• Résultat net: CHF 44.11 millions

• Dividende: CHF 3.50 par part

• 60% des revenus locatifs issus du segment résidentiel

• Part d’objets neufs, récemment rénovés ou en construction: 43% de la valeur des immeubles

L’exercice clôturé au 31 mars 2022 a été marqué par de nombreux événements réjouissants. Le regroupement des deux anciens fonds Realstone Swiss Property (RSP, fonds reprenant) et Realstone Development Fund (RDF, fonds repris) fait du nouveau fonds regroupé Realstone RSF l’un des acteurs majeurs des fonds immobiliers en Suisse. Il bénéficie d’une excellente diversification des risques immobiliers tant au niveau des typologies d’immeubles que sur les plans géographiques et sectoriels ainsi que d’un parc moderne et efficient énergétiquement, puisque 43% de la valeur des immeubles sont des objets neufs, récemment rénovés ou en construction.

Les nombreuses nouvelles constructions et surélévations d’actifs résidentiels apportés par les deux fonds ont renforcé l’efficience énergétique du parc immobilier ainsi que l’allocation résidentielle du fonds. Sur le front de la durabilité, la stratégie mise en place continue de porter des résultats tangibles, comme en témoigne l’obtention en 2021 du statut «Green Star» du GRESB pour les fonds RSP et RDF avant leur regroupement, tous les deux avec une note de 71 (sur 100).

Fortune du fonds

Le 1er avril 2021, les 70 immeubles du fonds RSP représentant une valeur de CHF 1'193.52 millions ont été regroupés avec les 25 immeubles issus du fonds RDF d’une valeur de CHF 1'038.07 millions. La valeur du portefeuille du fonds regroupé Realstone RSF était ainsi de CHF 2'231.59 millions au début de l’exercice sous revue. Au 31 mars 2022, elle atteint désormais CHF 2'381.62 millions, soit une augmentation de 6.72%, avec un portefeuille composé de 96 immeubles.

La hausse de la valeur est principalement due aux investissements réalisés sur le parc ainsi qu’aux réévaluations des immeubles. Durant l’exercice, 61 appartements ont été livrés et mis en location à l'Avenue de Chailly 2 et à l'Avenue de Sévelin 15 à Lausanne ainsi qu'à la Rue de Savoie 4 à Gland (VD) alors que plusieurs chantiers ont démarré grâce à l’entrée en force de divers permis de construire, notamment pour les 233 logements des projets B1 et B2 à la Neugasse à Horgen (ZH).

Trois immeubles situés à la Alte Landstrasse 135-139-144-153 et à la Alte Landstrasse 161 à Meilen (ZH) ainsi qu’à la Route de Chippis 68E, 70A, 21 70C à Sion ont été acquis pour CHF 38.16 millions. Ces achats ont pu être financées par l’augmentation de capital de CHF 87.38 millions effectuée en décembre 2021. Le solde de cette opération a été utilisé pour l’acquisition postérieure à la date de clôture de l’immeuble résidentiel à bâtir à Neuhegi à Winterthur (ZH) et a également permis de réduire le coefficient d’endettement du fonds. Celui-ci renforce ainsi sa présence en Suisse alémanique et améliore encore sa diversification géographique.

Au cours de l’exercice, deux immeubles commerciaux sis à la Geerenstrasse 10 à Wallisellen (ZH) et à la Blegistrasse 21-23 à Baar (ZG) ainsi que deux lots de PPE de la Via Tommaso Rodari 20A à Bellinzone ont été vendus pour CHF 28.38 millions afin de financer les projets en cours de construction. A la suite de ces ventes, la part des revenus locatifs générés par des baux résidentiels s’élève à 60% (59% l’année précédente).

La fortune nette du fonds Realstone RSF à la fin de l’exercice sous revue est de CHF 1'707.32 millions. La valeur nette d’inventaire (VNI) par part s’élève quant à elle à CHF 127.27 et le rendement de placement sur l’exercice est de 5.11%.

Résultat de l’exercice

Les revenus locatifs du fonds regroupé Realstone RSF s’élèvent à CHF 88.37 millions à la fin de l’exercice (CHF 53.56 millions pour RSP au 31 mars 2021). Cette hausse s’explique non seulement par le regroupement des immeubles des deux anciens fonds RSP et RDF, mais aussi par une augmentation des loyers perçus, notamment grâce aux 77 logements de la Neugasse 3-17 à Horgen commercialisés en mars 2021 et aux 61 appartements déjà mentionnés.

A noter également un taux de remplissage très satisfaisant pour le premier exercice complet de l’immeuble de la Route de Berne 2 à Lausanne et une baisse générale de la vacance grâce à une gestion dynamique. En effet, une réduction du taux de perte sur loyers a été enregistrée sur l’exercice, passant de 11.62% (taux reconstitué à partir des chiffres des fonds RSP et RDF au 31 mars 2021) à 10.65% au bouclement de l’exercice. Cette baisse est le résultat d’une commercialisation active des immeubles commerciaux et des projets livrés au cours des années 2020 et 2021. Il faut en outre relever qu’une partie significative de ce taux de perte sur loyers (6.88%) provient d'objets commerciaux du portefeuille d’Axess Real Estate SA en cours de commercialisation ou vendus durant l'exercice sous revue.

Le total des charges s’élève à CHF 50.00 millions (CHF 30.00 millions pour RSP au 31 mars 2021). Cette hausse s’explique essentiellement par le regroupement des deux anciens fonds. Les intérêts hypothécaires représentent CHF 5.67 millions (CHF 3.18 millions pour RSP au 31 mars 2021) et ont pu être optimisés grâce à une baisse du coût moyen de la dette (souscription de nouvelles lignes de crédit avec des taux avantageux). Les impôts directs s’inscrivent à CHF 6.29 millions et tiennent compte d’une dissolution d’anciennes provisions.

Le fonds Realstone RSF affiche ainsi un résultat net de CHF 44.11 millions au 31 mars 2022, auquel s’ajoutent CHF 139'569.45 de gains en capitaux issus de la vente des deux immeubles commerciaux et des deux lots de PPE cités plus haut. Le résultat réalisé de la période sous revue s’élève donc à CHF 44.25 millions (CHF 26.00 millions pour RSP au 31 mars 2021). Enfin, avec CHF 36.82 millions de gains et pertes en capitaux non réalisés issus des réévaluations des immeubles (y compris impôts de liquidation), le résultat total de l’exercice pour le fonds Realstone RSF est de CHF 81.06 millions (CHF 32.53 millions pour RSP au 31 mars 2021).

Le résultat net de cette période permet d’offrir un dividende de CHF 3.50 par part. Ce propos est illustré par un coefficient de distribution (payout ratio) de 100.37%. Avec un cours de bourse au 31 mars 2022 de CHF 133.00 par part, le rendement sur distribution s'élève à 2.63% (2.53 % pour RSP au 31 mars 2021).

Perspectives

La solidité des résultats du fonds Realstone RSF ainsi que son portefeuille diversifié et de qualité laissent envisager l’avenir avec confiance. La bonne localisation des immeubles, avec un focus sur des biens principalement résidentiels situés dans les centres urbains de Suisse et leurs agglomérations, réduit les risques du marché et leur gestion active permettra de continuer de diminuer les vacants.

Les projets de rénovation, de densification et d'optimisation énergétique, en travaux ou en phase de validation, ainsi que l’étude du potentiel de surélévation de plusieurs immeubles répondent tant aux attentes du marché qu’aux exigences de la Confédération pour les années à venir et à son Plan énergétique qui vise la neutralité carbone complète pour 2050. Composante d’un plan d’action ESG clairement défini qui permettra au fonds Realstone RSF d’être toujours plus l’un des acteurs majeurs des fonds immobiliers durables en Suisse, la planification des travaux de rénovation des immeubles pour en améliorer les performances énergétiques et l’empreinte CO2 permet de lisser sur la durée les investissements nécessaires à leur financement en anticipant les changements d’un cadre légal qui se profile toujours plus contraignant.

La création de valeur ainsi générée s’inscrit sur le long terme et fait partie de la stratégie du fonds Realstone RSF, tout comme la vente d’immeubles commerciaux ou mixtes optimisés afin de réallouer une partie du produit de ces ventes dans les projets en construction. Ceux-ci permettront d’augmenter progressivement l’exposition au secteur résidentiel à plus de 70% et laissent entrevoir d’excellente perspectives d’évolution des revenus locatifs grâce à la livraison durant l’exercice 2022-2023 de 209 logements situés à Gland, Sion et Horgen.

Le rapport annuel au 31 mars 2022 est disponible sur ce lien:

Rapport annuel RSF au 31.03.2022

Contact auprès de Realstone SA, direction du fonds:

Julian Reymond, CEO / +41 58 262 00 66 / julian.reymond@realstone.ch

Contact pour les médias:

Pascal Chavent, Cabinet Privé de Conseils / +41 22 552 46 30 / chavent@cpc‐pr.com

DISCLAIMER Ces documents et leurs éventuelles annexes ont été préparés à titre d'information seulement et n'ont pas force de loi. Ils ne constituent pas une recommandation d'achat et ne doivent pas servir de base à un quelconque investissement. Pour connaître les performances passées des fonds de placement, il est recommandé de consulter les précédents rapports semestriels et annuels. Les performances historiques ne représentent pas un indicateur des performances courantes ou futures. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission et du rachat des parts. Les informations contenues sur les sites web ne peuvent pas être considérées comme des conseils d’ordre juridique, fiscal ou autre. Il est vivement conseillé aux investisseurs intéressés par les fonds de consulter un spécialiste (intermédiaire financier professionnel) avant de prendre une décision de placement. La publication de documents hors de Suisse peut être soumise à certaines restrictions.

(lien vers l'article original)

Il y a quelques semaines, Realstone SA, Direction de fonds de placement immobilier en Suisse, a publié son deuxième rapport de durabilité (pour l’année 2021). Cette entreprise est pionnière dans l’intégration des critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance) dans toutes ses pratiques quotidiennes et ceux-ci font partie intégrante de son modèle d’affaires. La masse sous gestion de Realstone SA se monte à plus de CHF 3.81 milliards. Partenaire de Signa-Terre depuis près de sept ans pour analyser et réduire la consommation d’énergie et les émissions de CO2 de son parc immobilier, Realstone SA a récemment mis en place une «task-force» pour optimiser et prioriser sa stratégie de rénovation des bâtiments. La définition d’une feuille de route et des processus a été accompagnée par l’expertise de notre co-fondateur Dr. Olivier Ouzilou. Ceci permettra à l’avenir d’accélérer la transition énergétique du patrimoine immobilier sous gestion, notamment par des isolations thermiques, la mise en place de sources d’approvisionnement énergétiques alternatives et le changement de systèmes de chauffage. Bravo à ce partenaire de longue date qui nous fait confiance pour le monitoring et la planification de travaux de plus de 350 allées d’immeubles. L’interlocuteur Signa-Terre de ce client exemplaire est Joachim Fuchs et nous souhaitons à le féliciter ainsi que son équipe pour leur interface au plus près des réalités du terrain de Realstone. Afin d’en savoir plus sur les initiatives présentes et futures de Realstone en matière de transition énergétique, nous avons pu nous entretenir avec deux acteurs clé des initiatives dans ce domaine. Ils nous livrent leurs impressions et leurs espoirs pour les années à venir, notamment d’atteindre une consommation de 20 kg/m2/an pour leurs immeubles à l’horizon 2031. En tant que Head of Sustainability management chez Realstone, Arian Lemal est responsable du développement durable pour l’entreprise et coordonne toutes les actions dans ce domaine. Merci à lui d’avoir pris quelques instants pour répondre à nos questions.

Monsieur Lemal, vous chapeautez les initiatives de développement durable de Realstone, pouvez-vous nous énoncer les principaux objectifs à court et moyen terme de votre entreprise (3-5 ans)?

Nos trois objectifs principaux sont de décarboner le parc immobilier sous gestion, d’augmenter la production d’énergie photovoltaïque et d’améliorer le bien-être ainsi que la satisfaction de nos locataires. Pour décarboner notre parc immobilier, nous devons remplacer les chaufferies alimentées aux énergies fossiles par des équipement fonctionnant aux énergies renouvelables et améliorer l’efficacité énergétique de nos immeubles. Nous mettons également l’accent sur la production d’énergie photovoltaïque et nous avons d’ailleurs 15 centrales différentes en cours d’installation.

Quels sont les éléments qui ont le plus grand impact sur la consommation énergétique de votre parc immobilier et quelles sont les solutions les plus efficaces aujourd’hui?

Comme mentionné, ce sont les systèmes de chauffage, y compris pour l’eau chaude sanitaire, qui impactent en premier lieu la consommation énergétique des immeubles. C’est là que réside l’enjeu pour des propriétaires immobiliers d’un parc existant. La solution la plus efficace est l’installation de pompes à chaleur couplée avec des panneaux photovoltaïques, afin d’utiliser de l’énergie renouvelable et locale. Pour l’électricité, l’enjeu est, d’une part, de s’approvisionner en énergie propre et, d’autre part, de réduire la consommation en stoppant la surconsommation. Pour cela, il faut sensibiliser les locataires aux gestes écoresponsables et utiliser des appareils énergétiquement plus efficients.

Vous collaborez depuis près de sept ans avec Signa-Terre, quels sont les avantages d’une telle collaboration? Quels éléments complémentaires pourriez-vous demander de notre part pour qu’ensemble nous puissions faire encore mieux?

Cela nous permet d’avoir un suivi annuel de l’efficience énergétique de chacun de nos immeubles grâce aux données de consommation réelle collectées par Signa-Terre dans les fiches ImmoLabel, notamment les émissions de CO2 et l’indice de dépense de chaleur (IDC). Le reporting évolue vers une plus grande granularité des données. Idéalement, il faudrait pouvoir automatiser leur collecte.

Que diriez-vous aux acteurs de l’immobilier de notre pays pour les inciter à agir au plus vite pour une décarbonation de leurs immeubles?

Un pas après l’autre, ou plutôt un immeuble après l’autre devrais-je dire! Mais il vaut mieux s’y mettre tout de suite car cela représente souvent des investissements importants qu’il faut planifier dans le temps. Et plus vite on s’y met, plus vite on peut bénéficier d’un retour sur investissement important. Car économiser de l’énergie c’est aussi diminuer certaines dépenses. C’est donc bien pour l’environnement et pour le porte-monnaie.

Pour la Direction de Realstone, les critères ESG sont une priorité. C’est donc tout naturellement que nous nous sommes tournés vers Julian Reymond, CEO de l’entreprise, pour nous faire part de la stratégie à plus long terme de Realstone dans tous les domaines de la durabilité. Monsieur Reymond, vous dirigez des fonds immobiliers qui doivent générer des dividendes pour les investisseurs. Comment concilier les critères de durabilité et les aspects de rentabilité de vos actifs sous gestion?

Nous vivons actuellement un certain changement de paradigme. On ne peut plus regarder la performance d’un produit de placement sous le seul angle de la rentabilité à court terme, surtout lorsqu’il s’agit d’actifs immobiliers. Et nos investisseurs le savent. Investir dans la transition énergétique de notre parc immobilier, c’est investir dans l’avenir de manière responsable. Lorsque l’on rénove un immeuble en le rendant énergétiquement efficace, on crée de la valeur qui va durer sur le long terme, tout en diminuant certains coûts financiers et environnementaux. Mais pour concilier rentabilité et durabilité, une excellente planification des investissements est fondamentale.

Quels sont les avantages d’une collaboration avec des entreprises externes comme Signa-Terre?

En matière d’analyse énergétique des immeubles ou, par exemple, de bilan carbone, Signa-Terre détient une expertise précieuse en matière de collecte de données qu’il serait difficile à internaliser. Il s’agit de compétences spécifiques et s’avoir s’entourer de spécialistes est de notre point de vue une force.

Quels sont les plus grands obstacles à la transition énergétique du parc immobilier en Suisse?

J’en identifie plusieurs. Il y a des obstacles psychologiques, économiques et administratifs. D’abord, certains propriétaires sont encore réticents à échanger quelques points de rentabilité immédiate contre une vision à long terme. Changer les mentalités est un travail de longue haleine. Ensuite, la transition énergétique du parc immobilier représente souvent des investissements importants. Sans planification préalable sur plusieurs années, il peut s’avérer difficile voire impossible d’assumer de tels travaux pour certains propriétaires. Enfin, il y a parfois des blocages liés au Droit du bail ou à la protection du patrimoine bâti ainsi que certaines lenteurs dans les processus administratifs. Au niveau du Droit du bail, un propriétaire immobilier qui investit dans les aspects purement énergétiques de son immeuble ne peut pas ou très difficilement en répercuter les coûts sur les locataires, même partiellement, alors que ceux-ci bénéficient directement de la réduction des charges provoquée par la transition énergétique. De nombreux bâtiments des centres-villes sont protégés par leur inscription à l’inventaire du patrimoine bâti. C’est une richesse architecturale qui a cependant un coût, celui de ne pas pouvoir toucher à leur enveloppe pour les rendre énergétiquement plus efficients. De plus, au vu des projections démographiques qui prévoient une augmentation de la population suisse de plus de 25% d’ici à 2050, la durabilité passe également par une densification des zones urbaines afin d’éviter l’étalement de l’habitat et le bétonnage des zones naturelles. C’est pourquoi, chez Realstone, nous misons sur des surélévations d’immeubles là où cela est possible. Mais là aussi, le processus administratif est souvent long et semé d’embuches.

Quelles solutions, quelles incitations pourraient faciliter la transition vers un parc immobilier plus soucieux du respect de l’environnement?

Tout ce qui ira vers une accélération et une amélioration des processus que je viens de décrire sera certainement bon à prendre, notamment des incitations de la part de l’Etat pour les propriétaires.

Quels sont vos perspectives sur les aspects d’économies d’énergie et leur impact sur les parcs immobiliers à terme? Quels sont les critères qui méritent notre attention en particulier dans les prochains 3 à 5 ans?

Nous nous sommes fixé d’atteindre la moyenne de 20 kg/m2/an d’émissions de CO2 pour l’ensemble de nos immeubles à l’horizon 2031. C’est une première étape essentielle si l’on veut être en ligne avec le Plan énergétique de la Confédération qui vise la neutralité carbone complète pour 2050. Cependant, grâce notamment aux données récoltées par Signa-Terre, nous analysons actuellement la faisabilité de réduire encore plus nos émissions de CO2 d’ici à 2031, si possible une moyenne de 10 kg/m2/an. En outre, dans notre dernier rapport de durabilité, nous avons présenté un plan d’actions tant en matière d’environnement, de social et de gouvernance avec des objectifs pour 2031 et des indicateurs-clés de performance afin de mesurer annuellement où nous en sommes.

Un grand merci pour le temps et les réponses très complètes à ces champions de la durabilité immobilière. Et qui sait, leurs réponses vous inciteront probablement à prendre action de votre côté. Ensemble nous réalisons la transition énergétique pour un avenir plus respectueux de l’environnement mais aussi du vivre ensemble en tant qu’écosystème responsable.

Par Serge Guertchakoff, rédacteur en chef de immobilier.ch

(lien vers l'article original) 

Quoi de mieux que le Musée cantonal des Beaux-Arts, situé à côté de la gare de Lausanne, pour discuter de problématiques liées à la planification des placements. Une centaine de convives a pu tout d’abord entendre les experts fiscaux de Mazars, en l’occurrence Giuseppe Sottile, associé de Mazars Suisse, et Ludovic Pasche, expert fiscal diplômé, passer en revue les avantages et les inconvénients des différents modes de détention d’immeubles: détention directe en fortune privée, détention indirecte (via une SI ou SA) et détention de parts de fonds de placement. Cette comparaison a été effectuée que ce soit en cas d’achat d’un bien immobilier, de la détention de ce bien et, enfin de sa vente. Les conséquences fiscales en cas de succession ont aussi été passées en revue.

Les experts de Mazars ont ensuite traité de l’exemple d’un Monsieur X qui détient un immeuble locatif en direct avec les caractéristiques suivantes: valeur de marché 3 millions de francs; estimation fiscale (immeuble acheté il y a vingt ans) 1.8 millions; hypothèque 1.5 millions; loyers bruts annuels de 105’000 francs; enfin, des intérêts hypothécaires annuels (2.5%) de 37’500 francs. En résumé, la charge fiscale totale s’élève à 24’900 francs. Si on y ajoute une provision pour frais d’entretien (0.5%), en sus des intérêts hypothécaires, cela laisse un net annuel en poche de 27’600 francs.

Quelques inconnues

Mazars a ensuite comparé ce montant à celui où Monsieur X choisirait l’option de vendre son immeuble, pour réinvestir ensuite ses gains nets (1’380’000 francs) dans des parts du fonds Realstone (RSF), soit 10’298 parts. Cela donne un net en poche (grâce au dividende total) de 35’013 francs. Il semble donc plus intéressant d’investir de façon indirecte. «Mais cela dépend bien entendu du niveau de l’endettement hypothécaire, du rendement locatif (dans l’exemple ici à 3.5%), du taux d’intérêt hypothécaire (ici 2.5%). Si le taux est plutôt de 1% ou 1.5% alors l’investissement direct sera plus intéressant. Il faut aussi connaître le taux d’imposition sur le revenu: s’il est inférieur à 30% alors mieux vaut là encore investir en direct.»

Gérant désormais 3.81 milliards de francs d’actifs immobiliers en Suisse, le CEO de Realstone, Julian Reymond, a poursuivi en cherchant à mettre en avant d’autres atouts d’un fonds. «Nous ne nous contentons pas de gérer les affaires courantes, comme les arrivées et les départs de locataires, mais nous cherchons à valoriser intelligemment le potentiel de l’immeuble. Cela passe par la rénovation des logements et l’amélioration de l’efficience énergétique de l’immeuble pour réduire ses émissions de CO2, mais aussi par la planification des investissements, souvent importants, afin d’assurer un cashflow stable.» Et de citer quelques cas précis, par exemple des bâtiments à la route Mon-Repos à Fribourg. «Nous avons planifié des travaux pour 1.6 millions de francs et mis en place un concierge professionnel. En six mois, cela a permis de réduire la vacance de 16% à 8% et de diminuer les charges d’exploitation de 25%. Par ailleurs, nous avons installé des panneaux photovoltaïques en toiture. En résumé, nous avons décidé d’agir plutôt que de réagir.»

Publication des résultats:

Mercredi 29 juin 2022

Date ex-dividende:

Mercredi 6 juillet 2022

Paiement du dividende:

Vendredi 8 juillet 2022

Contact auprès de Realstone SA, direction du fonds:

Julian Reymond, CEO / +41 58 262 00 66 / julian.reymond@realstone.ch

DISCLAIMER Ces documents et leurs éventuelles annexes ont été préparés à titre d'information seulement et n'ont pas force de loi. Ils ne constituent pas une recommandation d'achat et ne doivent pas servir de base à un quelconque investissement. Pour connaître les performances passées des fonds de placement, il est recommandé de consulter les précédents rapports semestriels et annuels. Les performances historiques ne représentent pas un indicateur des performances courantes ou futures. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission et du rachat des parts. Les informations contenues sur les sites web ne peuvent pas être considérées comme des conseils d’ordre juridique, fiscal ou autre. Il est vivement conseillé aux investisseurs intéressés par les fonds de consulter un spécialiste (intermédiaire financier professionnel) avant de prendre une décision de placement. La publication de documents hors de Suisse peut être soumise à certaines restrictions.

• Fortune totale du groupe de placement RIRS: CHF 174.32 millions

• Rendement de placement: 6.87%

• Résultat net: CHF 3.85 millions

• Revenu locatif: CHF 5.53 millions

• Taux de perte sur loyer: 3.11%

• Valeur nette d’inventaire par part (VNI): CHF 1’097.71

Realstone Fondation de Placement a réalisé un exercice 2021 à la hauteur des attentes et cela même dans le contexte de pandémie qui a influencé l’activité économique pour la deuxième année consécutive. En effet, conformément aux objectifs fixés, le portefeuille du groupe de placement Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) a continué de s’étoffer tout en diversifiant le positionnement géographique de ses immeubles.

Au premier semestre, une augmentation de capital d’une valeur de CHF 48 millions a été effectuée à travers l’apport en nature de deux immeubles situés dans le Grand Fribourg par une caisse de pension qui souhaitait en confier la gestion à des spécialistes reconnus sur le marché. L’administration rigoureuse de ces deux objets depuis leur intégration dans le portefeuille a permis une augmentation substantielle de leur profitabilité dans un laps de temps relativement court grâce à une meilleure gestion des coûts et à une diminution des vacants.

Au mois de décembre, un immeuble résidentiel d’une valeur de CHF 7.4 millions face au lac et aux montagnes a été acquis à Brent, sur les hauteurs de la commune de Montreux (VD). Là aussi, une meilleure profitabilité est attendue grâce à la gestion mise en place et au travail effectué sur les vacants.

La fortune totale du groupe de placement RIRS s’élève ainsi à CHF 174.32 millions au 31 décembre 2021, pour une fortune nette de CHF 133.71 millions et un taux d’endettement de 21.65%. Pour ce premier exercice complet, la performance financière correspond à l’objectif stratégique à moyen terme d’un rendement sur fonds propres de 3%. La valeur nette d'inventaire par part (VNI) s’élève à CHF 1’097.71 au 31 décembre 2021, ce qui représente un rendement de placement de 6.87%. Cette performance s'explique par les investissements réalisés sur la rénovation des logements et la revalorisation au marché du parc immobilier. Grâce à la mise en place de processus permettant un développement pérenne et à la gestion rigoureuse des coûts, le TER ISA GAV est de 0.65% au 31 décembre 2021. Le groupe de placement RIRS poursuivant sa phase de développement, le Conseil de Fondation renonce à verser un dividende pour l’exercice écoulé.

Forte de la confiance témoignée par les 26 institutions de prévoyance déjà affiliées, Realstone Fondation de Placement a d’ores et déjà commencé à travailler sur un programme d’acquisitions destinées à faire croître qualitativement le portefeuille du groupe de placement RIRS en 2022, tout en améliorant la diversification géographique de son parc immobilier, afin de poursuivre la stratégie d’investir dans des biens principalement résidentiels situés dans les grands centres urbains de l’Arc lémanique et du Plateau suisse ainsi que dans leurs agglomérations.

Le rapport annuel au 31 décembre 2021 est disponible sur ce lien:

Rapport annuel Realstone Fondation de Placement au 31.12.2021

Contact auprès de Realstone SA, Direction:

Julian Reymond, CEO

+41 58 262 00 66

julian.reymond@realstone.ch

Contact auprès de Realstone Fondation de Placement:

Edouard Dubuis, Président du Conseil de Fondation

+41 78 609 00 30

edouard.dubuis@realstonefondation.ch

DISCLAIMER Ces documents et leurs éventuelles annexes ont été préparés à titre d'information seulement et n'ont pas force de loi. Ils ne constituent pas une recommandation d'achat et ne doivent pas servir de base à un quelconque investissement. Pour connaître les performances passées des fonds de placement, il est recommandé de consulter les précédents rapports semestriels et annuels. Les performances historiques ne représentent pas un indicateur des performances courantes ou futures. Les données de performance ne tiennent pas compte des commissions et frais perçus lors de l’émission et du rachat des parts. Les informations contenues sur les sites web ne peuvent pas être considérées comme des conseils d’ordre juridique, fiscal ou autre. Il est vivement conseillé aux investisseurs intéressés par les fonds de consulter un spécialiste (intermédiaire financier professionnel) avant de prendre une décision de placement. La publication de documents hors de Suisse peut être soumise à certaines restrictions.

L’année 2021 a été marquée par le renforcement au sein de Realstone de sa philosophie d’entreprise Real Impact, qui consiste à agir de manière responsable et durable, en donnant du sens à chaque action afin d’avoir un impact réel. Comme le démontre le Rapport de durabilité, les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance sont une réalité quotidienne. Realstone veille à s’améliorer continuellement tant dans ses activités financières et immobilières que dans les relations avec ses parties prenantes, en tenant compte de leurs besoins et de leurs attentes, mais aussi en tentant de les influencer de manière positive.

En matière d’environnement et de préservation des ressources, les actions réalisées en 2021 dans le cadre des programmes Equiwatt et Eco21 ont permis de générer des économies annuelles d’électricité de 131 MWh (consommation moyenne de 52 ménages) et d’éviter l’émission de 406 tonnes de C02 durant les 10 prochaines années. Ce chiffre s’additionne aux 1’106 tonnes qui devraient être évitées sur la période 2019-2029 grâce aux actions menées précédemment. Un réglage plus fin des chaufferies, qui devrait induire une baisse de 16% de leur consommation d’énergie, a été initié par la signature de contrats d’optimisation énergétique (COE) et portant sur 74 immeubles. De plus, 52 autres bâtiments sont déjà à l’étude pour intégrer ce programme.

La transition énergétique pour sortir des énergies fossiles implique des investissements importants dans le but d’améliorer l’efficience des immeubles par la rénovation de leur enveloppe thermique et par le changement de système de chauffage. Cette stratégie est déjà mise en œuvre dans les plans d’investissements sur les immeubles et permettra d’atteindre l’objectif de 20 kg/m2/an d’émissions de CO2 d’ici 2031. L’analyse détaillée de chaque immeuble s’est poursuivie en 2021 afin de vérifier la possibilité de réduire encore plus ces émissions de carbone.

Au niveau des énergies renouvelables, l’étude de tous les toits et façades a déjà permis de lancer l’installation de 15 centrales photovoltaïques dont la mise en service est prévue pour le premier semestre 2022. En comptant l’électricité déjà produite par les installations actuellement en service, la production annuelle totale passera à 2’645 MWh (consommation moyenne de 1’058 ménages). D’autres centrales photovoltaïques leur emboîteront le pas.

Dans le domaine social, Realstone a réalisé un large sondage auprès de ses locataires au cours de l’année 2021 pour mieux connaître leurs besoins et améliorer l’offre de prestations. Cela a permis de soutenir déjà plusieurs actions destinées à favoriser le «bien vivre ensemble», comme la mise sur pied d’un potager partagé, la création d’associations de quartier ou l’organisation d’événements permettant de tisser des liens entre voisins.

Agréée par la FINMA, l’autorité fédérale de surveillance des marchés financiers, et membre de l’Asset Management Association Switzerland (AMAS, ex-SFAMA), qui établit les règles d’autorégulation à adopter notamment contre la fraude et la corruption, Realstone a intégré et consolidé la durabilité au cœur de sa gouvernance en prenant part au Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) où ses fonds côtés Realstone (RSF) et Solvalor 61 (S61) ont obtenu le statut «Green Star» avec des notes de 71 et 73 (sur 100).

Privilégiant une approche systémique des critères ESG, Realstone a ajouté le E d’économie en complément des trois piliers du développement durable afin d’aboutir à une véritable stratégie EESG qui offre une vision plus complète de ses activités et de sa politique de placement. Elle intègre ainsi la responsabilité de protéger les intérêts des détenteurs de parts de ses fonds tout en visant à faire fructifier leur capital par des investissements dans des immeubles attractifs pour les locataires et efficients énergétiquement.

Une gouvernance responsable et des actions concrètes dont l’efficacité est mesurée régulièrement grâce à des indicateurs clés de performance clairs: c’est de cette manière, et en accord avec sa philosophie Real Impact, que Realstone entend honorer ses engagements en matière de développement durable.

Le Rapport de durabilité 2021 est disponible au lien suivant:

Realstone - Rapport de durabilité 2021

Contact auprès de Realstone SA:

Julian Reymond, CEO

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Realstone Immobilier Résidentiel Suisse - RIRS: Factsheet Q1 2022

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